老旧小区的提升改造一直是城市建设中的一项重点、难点问题，一直受到各级政府的高度重视。近年来，我市在旧城改造和老旧小区提升方面也投入了大量的财力物力，城市面貌大幅度提升，人民生活环境明显改善，但距县级中心城市和市民的需求还有很大的差距。目前，公房小区、市企事业单位家属院、房改后以及八九十年代城市改造安置现无人管理的“三无小区”依然以不小的比例存在着。这些老旧小区的现状特点：一是房屋老化严重。由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，部分建筑存在结构安全和防火性能差等质量安全问题；小区管网老化，给排水管道，电梯、水泵、配电、消防等设施落后，失修失养，渗水漏水现象严重；楼梯、电梯间等公共环境破旧，存在较大的火灾和坠物等安全隐患。二是配套设施不全。由于建设时期标准低，社会经济发展水平不高的原因，大部分老旧小区建筑围护结构未达到现行的标准要求，多层建筑普遍缺少电梯；停车设施配置严重不足、安防监控措施不到位、绿化景观面积小、无障碍和养老服务设施缺乏，有得小区还存在没有接入市政燃气和供暖的情况，影响到了居民的正常生活。三是物业管理缺位。上世纪90年代以来，城镇住房制度改革逐步推进，老旧小区逐渐形成了房改房、承租房、回迁房、商品房等多种房屋产权形式共存的局面，形成了较为复杂的所有权结构，产权界定模糊不清。同时，与之配套的物业改革相对滞后，物业服务和收费标准无法统一，物业费收缴困难，造成老旧小区普遍缺乏必要的物业管理服务，部分小区呈现出“脱管、失管、弃管”处于无人管理和维护的状态。

虽然我市在老旧小区提升改造工作中取得了一些成效，并逐步改善了老旧小区的基础配套设施，提升了人民群众的居住环境。但我认为还存在以下问题，制约和影响了老旧小区提升改造工作推进速度的问题：

一是提升改造资金筹措困难。大部分老旧小区的居民群众非常愿意对所居住的小区进行更新改造，但要让其分担改造资金都存在着排斥心理。市上虽然出台了补助标准，但缺口较大，当前提升改造工作的大部分资金来自于区级财政，可持续的市场化推进改造模式和融资方式也尚未建立，区级财政的承受压力非常大，与其他民生工程相比推进难度较大。

二是提升改造施工难度较大。由于无产权单位、无有效管理、无业委会的“三无小区”建设年代久远、基础资料缺失、老旧管线复杂，施工难度较大。同时，按照全市环保治污工作的要求，有效施工时间短，建筑渣土清运等大型机械设备白天无法进场施工，夜间又存在施工扰民等问题，致使改造进度缓慢。

三是单位小区改造主动性不强。机关企事业单位管理的老旧住宅小区在自行开展提升改造工作中存在主动性不强、力度不大、热情不高的问题，影响到了提升改造工作的推进步伐。

因此，特提出几点建议：

一是市里要加大对工作的支持力度。应明确以市建局为牵头单位，研究出台涵盖房屋维护维修、基础设施建设、物业管理等方面的综合性配套扶持政策，对全市开展老旧小区提升改造工作给予有力支持。同时，加强对驻地的省市机关和企事业单位的协调，提高自管老旧小区开展提升改造的主动性和积极性。

二是要积极拓展筹资渠道。在坚持政府投入为主体的基础上，要转变思维模式，积极搭建投融资平台，拓宽融资渠道，以政府投入为杠杆，撬动社会资本投资、居民出资参与，形成多方合力。充分利用小区的既有资源吸引社会资金，建立“利益共享、风险共担、全程合作”的关系，形成“政府扶持带动，企业融资共建，居民参与受益”的共赢模式，减轻政府财政投入的压力，增加社会投资渠道。

三是要注重居民全程参与。改造前要充分尊重小区居民的意愿，评议改造项目，确定建设方案并进行公示，确保改造内容切合小区居民群众需求。改造中要成立管理机构，建立居民义务监督机制，随时接受监督、纠正问题，充分发挥居民代表在提升改造过程中的沟通协调作用；健全完善日常协商议事平台，将矛盾的沟通协调环节下移，使居民群众在施工时积极配合，营造和谐的施工环境。改造后要问效于民，将小区居民的满意度作为验收的重要标准，真正让居民群众参与到小区提升改造当中。

四是要严把前瞻设计标准。在老旧小区提升改造的设计上要追赶现阶段城建标准，更要立足长期城市发展变化超前设计规划。在老旧小区有限的空间内，引入利用率更高、使用更加有效的立体停车场、智能物业管理系统、适老化及无障碍设施，使社区共享资源得到充分利用，实现老旧小区从硬件到软件的全面升级。

五是要严把改造准入标准。一方面是无物业管理不列入改造计划。坚持“先自治再整治”的标准，努力探索推动无物业老旧小区的治理模式从‘靠社区管’向‘自治共管’转变，建立社区居委会、小区业委会、物业公司三方联动机制，完善小区后续自治管理，解决改造后期管理难题，避免因管理缺失、无序而造成改造效果不能持续的问题。另一方面是未完成违建拆除任务不列入改造计划。目前老旧小区内乱搭乱建的现象比较突出，既给提升改造工作实施设置了障碍，又给改造后公共设施的维护带来了影响，在考察拟提升改造的小区时，必须把违建拆除工作作为是否纳入改造计划的重要标准。

六是要加强物业准入监管。改造前要把物业服务等级、服务内容、收费标准等列入征求意见的环节当中，由小区大多数居民集体自主选择，通过招标方式确定物业管理公司，利用适当收取的物业费和车位租赁费来支撑日常管理、卫生清理和垃圾清运等服务，通过社区督促、街道检查、定期通报、财政奖励等方式，强化对物业服务企业的监管，实现物业管理从无到有、从简易到专业，建立长效管理机制，共同维护改造成果。