发布会主题：宁国市新一轮城镇土地定级与基准地价更新成果
　　发布单位：市自然资源和规划局
　　发布会时间：2019年9月25日9:00
　　发布会地点：市政府会议中心6号会议室
　　新闻发布会主要内容：宁国市新一轮城镇土地定级与基准地价更新成果
　　新闻发布会出席人员：市自然资源和规划局局长江泽洪，市自然资源和规划局总工程师袁建辉，主持人蔡静。
　　出席媒体：市融媒体中心。
　　新闻发布会议程：市自然资源和规划局局长江泽洪介绍了我市新一轮城镇土地定级与基准地价更新成果，并答记者提问。
　　一、市自然资源和规划局介绍了我市新一轮城镇土地定级与基准地价更新成果。
各位来宾，新闻界的朋友们:
　　大家好！
　　长期以来，大家对我市自然资源和规划管理工作给予了大力支持。借此机会，我谨代表宁国市自然资源和规划局全体干部职工，向大家表示衷心的感谢和问候！下面，我就宁国市新一轮城镇土地定级与基准地价更新成果工作，向大家作个简要的介绍。
　　为加强对土地价格的宏观调控和管理，促进土地优化利用， 2018年5月，经市政府批准，我们启动了本轮以城区（5个街道）以及14个乡镇、街道为范围的城镇土地定级与基准地价更新工作。目前，更新成果已通过省自然资源厅验收，经市政府（宁政〔2019〕56号文件）批准，并于2019年9月1日起开始施行。大家可以到宁国市人民政府网站进行详细查询。
　　一、本轮基准地价更新的背景及政策来源
　　我市现行的城镇土地定级与基准地价成果是2016年更新，2016年6月1日经市政府批准公布实施的，距今已有三年。根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）等相关文件要求，建立基准地价定期更新制度是完善土地市场的基本制度之一，必须适时开展基准地价的制订、更新。市、县基准地价每3年应全面更新一次，其成果应由省级自然资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县自然资源主管部门及时向社会公开。为此，我市结合近年来经济建设发展情况，开展了新一轮城镇土地定级与基准地价成果的调整更新和完善。
　　二、本轮基准地价更新工作开展情况
　　2018年5月，我市成立了以分管市长任组长，市直相关单位负责人为成员的宁国市城镇土地定级与基准地价更新评估工作领导组。通过公开招投标，由安徽地源不动产咨询评估有限责任公司中标，承担该项工作。
　　在市委、市政府的统一领导和各相关部门的大力配合下，通过外业调查、资料收集、内业处理，初步形成了我市城镇土地定级与基准地价更新成果。期间，我局先后多次组织有关科室、土地评估师和相关单位召开论证会，进行审查和修改完善，并将初步成果向领导组汇报。2018年11月13日，我局邀请各乡镇街道、市直相关部门分管领导、相关企业代表、土地评估机构代表等人员举行成果听证，充分征求社会各界的意见和建议，在此基础上对成果进行进一步修改完善。
　　2019年5月17日，安徽省自然资源厅组织相关专家召开“宁国市城镇土地定级与基准地价更新成果验收会”，我市更新成果顺利通过省厅验收。
　　三、本轮基准地价更新成果主要内容
　　本轮更新后的城镇土地定级与基准地价，商服用地基准地价略有下降，住宅用地基准地价略有上升，工业用地基准地价稳中有升，同时新增了公共管理与公共服务用地类别。
　　1、商服用地共划分为5个级别，单位地价分别为3900元、2250元、1200元、780元及480元，折合成亩分别为260万、150万、80万、52万、32万。与上轮相比，商服用地基准地价略有下降，各级别土地降幅分别在3.03—16.67%之间，平均降幅约10%；
　　2、住宅用地共划分为5个级别，单位地价分别为2550元、1650元、1140元、690元及450元，折合成亩分别为170万、110万、76万、46万、30万。与上轮相比，住宅用地基准地价略有上升，各级别土地涨幅分别在9.52—12.5%之间，平均涨幅约11%；
　　3、工业用地共划分为3个级别，单位地价分别为240元、210元及180元，折合成亩分别为16万、14万和12万。与上轮相比，工业用地基准地价稳中有升，各级别土地涨幅分别在9.09—16.67%之间，平均涨幅约13%；
　　4、新增的公共管理与公共服务用地，共划分为6种不同用途及4个级别，根据不同用途及级别，其单位地价分别在200—810元之间。
　　四、本轮更新成果与上轮相比的主要特点
　　1、本轮基准地价更新，主要依据 “宁国市土地利用总体规划”（2006-2020年）（调整完善）中的建设用地范围和“宁国市城市总体规划（2012-2030年）”中的城市建设用地规划范围，划定工作区域。与上轮相比，主城区工作范围面积略有调整，减少了皖赣铁路沿线的非建设用地，增加了老虎山公园、河沥溪街道等区域。本轮更新成果，更好的适应了我市城市发展新形势，为城市土地供应提供了基础保障。
　　2、本轮基准地价更新，其各用途、各级别的土地价格与上轮相较均有所变化。一是考虑到近年来电商的发展，网络门店挤占大量的实体门店消费市场，商服用地基准地价略有下降；二是考虑到近年来房地产市场日益活跃，住宅用地基准地价略有上升；三是根据我市产业政策、土地市场出让实际状况以及周边县市工业地价，工业用地基准地价稳中有升，既满足工业开发区招商引资工作需要，也为企业最大程度显化土地资产、满足生产发展、抵押融资等需要提供了地价参考依据。因此，修订后的成果更有利于政府对土地市场的价格调控。通过地价的差别和调整，为政府引导或控制各类经济社会活动，落实城市各项发展战略提供了参考和依据。
　　3、本轮基准地价更新，在原有商服、住宅、工业三种土地用途的基础上，增加了公共管理与公共服务用地基准地价体系，首次建立了对新闻出版用地、医疗卫生用地、文化设施、体育用地、科研、教育用地、公用设施用地等细化用途的一整套评估体系，使更新后的基准地价体系更加完善。对促进公共管理与公共服务均等化水平稳步提升，完善政府和社会合作模式的发展提供了基础保障，也更加有利于各级政府在开展招商引资工作中制定和执行更加灵活的产业政策。
　　4、本轮基准地价更新，在对乡镇土地定级与基准地价的确定上，充分征求了地方乡镇政府的意见，整体考虑后予以微调。如商服用地方面，考虑到我市旅游业持续升温、川藏线旅游产业打造已渐成雏形等因素，重点对青龙、方塘、胡乐、云梯等乡镇的基准地价进行了上调。今后在土地出让时，可综合拆迁成本等方法评估科学合理的出让底价，力求使评估价格与实际地价之间更趋吻合，更具有可操作性。
　　最后，热忱欢迎社会各界继续关注我局，继续对我局的各项工作提出宝贵意见和建议。
　　我就简要介绍到这里，谢谢大家！市融媒体中心记者就宁国市新一轮基准地价的特点、变化以及新一轮地价的实施是否会对我市招商引资和房地产市场产生影响分别进行了现场提问，并得到相关负责人详细解答。
　　二、答记者问
　　问题一：宁国市新一轮基准地价与上轮相比有哪些特点？又有哪些变化?
　　市自然资源和规划局局长 江泽洪：在回答这个问题之前，我想先解释一下基准地价的概念。
　　基准地价是在城镇规划区范围内，在土地定级的基础上，对不同级别的土地，按照不同用途分别评估，并由政府公布的土地使用权的平均价格。一般来说，基准地价每2-3年应当全面更新一次。刚才我们在发布稿中也提到了，我市现行基准地价是2016年6月1日开始施行的。随着近年来我市社会经济各项事业发展，原有的基准地价已不能真实反映土地市场的情况，更新基准地价已成当务之急。总的来说，本轮基准地价更新有以下两个显著特征：
　　一是更新后的基准地价体系更加完善
　　本轮基准地价更新，我们针对实际管理的需要，在原有商服、住宅、工业三类用途的基础上，增加了公管公服用地基准地价。更新后的基准地价体系更加完善，为促进公共管理与公共服务均等化水平稳步提高，完善政府和社会合作模式的发展提供保障。
　　二是更新后的基准地价更加切合实际
　　本轮基准地价更新，是在土地分用途定级的基础上，利用土地市场交易资料，采用多种方法评估确定的。与上轮基准地价相比，更能反映我市近年来地价变化的规律，其成果更为实用，为政府科学管理和合理利用土地、培育和规范土地市场提供科学依据。
　　刚才这位记者提到本轮基准地价与上轮相比有哪些变化？我们用一句话简单来概括就是：商服用地略有下降，住宅用地略有上升，工业用地稳中有升。其中：
　　商服用地地价略有下降，平均降幅约10%。其主要原因：一是随着商服用地逐年供给，其总量不断增大，但我市总人口增长不快，外来人口较少，总体购买力增量减少；另一方面，近年来受市场环境影响，电商的蓬勃发展，网络门店挤占了大量的实体门店消费市场，导致商服用地基准地价略有下降。
　　住宅用地地价略有增长，平均涨幅约11%。其主要原因：一是由于主城区存量土地逐年减少，而需求不断增大。土地的稀缺性和不可再生性，造成住宅用地地价涨幅较大。再之，此轮更新中，低级别住宅用地涨幅较大，而高级别土地涨幅较小，这是因为随着城市周边基础设施的不断完善，人们对居住环境条件日益关注，边缘地区的土地得到了升值。
　　工业用地地价稳中有升，平均涨幅约13%，与周边县市大致相当，符合区域工业用地招拍挂价格的平均水平。
　　问题二：新一轮基准地价实施，是否会对宁国市招商引资以及房地产市场产生影响？
　　市自然资源和规划局总工程师  袁建辉：这两个问题我分别予以回答：
　　1、对招商引资的影响
　　招商引资主要涉及到工业用地方面。本轮工业用地基准地价与上轮相比，整体调整幅度不大，地价水平较为平稳。并且，此次基准地价更新，我们综合调查了省内其他县级市如桐城市、巢湖市、潜山市、广德市、天长市的基准地价。与周边县市相比，我们的工业用地价格处于中等平均水平。
对真正有投资意愿的企业投资商来说，本轮基准地价的调整，不会影响投资商的投资脚步。相反，基准地价的及时更新公布，有利于进一步规范招商引资行为，更有利于各级政府科学客观的制定合理的土地政策，提升招商引资中的主动权。我们将一如既往的欢迎五湖四海的投资商们来宁国投资兴业。
　　2、对房地产市场的影响，我想从以下几个方面给大家来分析：
　　一是房地产用地取得成本的问题。首先，基准地价只是确定土地出让价格的基础。就像最低工资标准一样,只是一个标杆, 一个参考。而土地的最终成交价格，则是由市场需求来决定的，主要取决于地块的实际条件、房企对地块价值的认可程度，以及市场竞争激烈程度等综合供需因素。其次，在房地产用地上，起拍价格和最终成交价格绝大多数都是高于基准地价的，低于基准地价的情况可以说是非常罕见。
　　二是房地产的最终价格问题。大家可以看到，房地产的价格总是在变化，但基准地价却是两到三年一调整。可见，不是基准地价调整了房地产价格再变化，而是市场变化后基准地价再调整。基准地价更多的，是对往年已发生土地价值变化的体现。
　　房地产价格的高低，总体取决于市场的供给和需求，由市场决定。房地产最终的销售价格，完全是由成本、地段、质量、市场环境、群众口碑等多方面因素决定的。如果市场需求旺盛，即便基准地价不调，房地产一样涨价。如果市场不景气，即便基准地价调整了，开发企业一样会降价销售。
　　所以说，基准地价的调整，与房价没有直接关系，对房价的影响是十分有限的。只是对于开发企业而言，部分地段的住宅基准地价上调后，会在一定程度上提高土地的出让底价，因此开发企业在拿地时，可能比以往会更加谨慎一点。