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发布机构: 宁国市人民政府(办公室) 主题分类: 城乡建设、环境保护
名称: 【文字解读】《宁国市存量房屋交易资金监管办法》的政策解读 文号:
生成日期: 2020-08-07 发布日期: 2020-08-07
有效性: 有效
【文字解读】《宁国市存量房屋交易资金监管办法》的政策解读
发布时间:2020-08-07 09:02 浏览次数: 字体:[ ]
  一、决策背景和依据
  住建部《关于印发<房屋交易与产权管理工作导则>的通知》(建办房〔2015〕45号)4.4条明确:“各地应建立存量房交易资金监管制度,结合本地实际,制定存量房交易资金监管办法”。住建部等七部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房〔2016〕168 号)第九条明确:“健全交易资金监管制度。市、县房地产主管部门要建立健全存量房交易资金监管制度”。住建部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)第十三条明确:“加强存量房交易资金监管,除交易当事人提出明确要求外,当事人办理房屋网签备案应签订交易资金监管协议”。相关文件均要求开展存量房交易资金监管业务。合肥、宣城等地也已开展了存量房屋交易资金监管工作。目前我市未开展存量房屋交易资金监管,仅各贷款银行采取一定形式的交易资金冻结,但各银行未与房产交易中心和不动产登记中心做到业务对接,未形成买卖双方资金交割、交易和登记完整的闭环,监管流于形式,造成交易纠纷屡有发生,部分群众的损失也难以挽回。
  二、制定意义和总体考虑
  实行存量房屋交易资金监管有利于维护存量房屋交易市场秩序,杜绝阴阳合同,减少交易纠纷,防控交易风险,保障交易双方利益。此外实行监管后管理部门更能准确的掌握市场交易信息,为政府宏观决策提供坚实的依据。
  我市房地产存量房市场多年来一直较为火热,近三年累计交易存量房近1.5万套,年均交易5000套,交易金额30余亿元。存量房交易环节多、涉及资金量大、不确定因素多、交易风险较高。存量房买卖交易过程中,从买卖双方看房签订交易合同,到房产交易过户登记完成,办理存量房按揭贷款,一般需要2个月,有些甚至更长。交易双方面临很多潜在风险,其中包括制作假产证骗取买房人首付款、一房多卖骗取首付款、买卖过程中房产被法院查封导致无法过户、首付款挪做他用、中介卷款跑路等等。
  三、研判和起草过程
  《办法》根据住建部《关于印发<房屋交易与产权管理工作导则>的通知》(建办房〔2015〕45号)、住建部等七部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房〔2016〕168号)、住建部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)等文件为依据,参考借鉴富阳、郎溪等外地先进经验和成熟做法,在充分做好基础调研、论证的基础上,结合我市实际起草。在起草过程中,房管中心于2019年4月14日及6月15日两次组织人民银行、不动产登记中心、银行、中介机构及群众代表,召开论证会,并根据法律顾问意见,对《办法》进行了修改完善。
  四、主要目标
  坚持“政府监管、银行参与、资金托管、专款专用”的原则。房管中心和中国人民银行宁国市支行进行监督管理,制定具体操作规程,建立存量房屋交易资金监管信息系统,委托宁国市国有资产投资运营有限公司或其设立的全资公司在监管银行开设监管账户,具体负责交易资金出入账管理。
  五、主要任务
  存量房屋交易资金全部存入监管账户,房管部门、监管银行、资金托管机构等通过监管系统对存量房屋交易资金实施管理,纳入监管的房屋交易资金不得挪作他用。
  六、创新举措
  1、我市行政区域内的存量房屋交易,在房地产经纪机构达成存量房屋交易的,一律实行交易资金监管;自行交易的可以自由选择是否监管。房屋拍卖的、法院协助执行的和交易双方为直系亲属的等特殊情形的可以免予监管。监管的交易资金包括首付款和贷款,不包括定金以及所涉及的各项税、费以及佣金。 
  2、交易资金划转本着安全、便民、高效的原则,分为一次性划转和分次划转。对于一次性付款的交易行为,待房屋交易完成办理不动产登记后,交易资金可以一次性划转至卖方账户;对于按揭贷款的交易行为,交易资金需分次划转,待房屋交易登记手续完成后,首先将购房首付款划转至卖方账户,按揭贷款放款到资金托管账户后即可划转至卖方账户。
  七、保障措施
  存量房交易资金由监管机构委托宁国市国有资产投资运营有限公司设立的全资公司(以下简称“资金托管机构”)负责出入账管理。资金托管机构由宁国市国有资产投资运营有限公司新设全资子公司,注册资本500万元,公司名称(暂定):宁国市安居房产居间服务有限公司。监管机构和资金托管机构通过邀请招标方式选取2家合作银行,开立存量房资金监管专用账户,专项用于存量房屋交易资金管理。资金托管机构由国投公司(安居居间服务公司)管理,同时接受市房管中心的业务指导和监督。按照《宁国市存量房屋交易资金监管办法》和相关规定,建立和完善内部管理制度,规范业务流程,提高服务效率。托管资金收益主要用于保障托管机构人员经费、办公经费和硬软件维护。托管机构法定代表人由袁先锋(国投公司)担任,新聘财务管理人员2名,具体负责托管资金核算和拨付,其他人员可由国投公司人员兼任。另通过劳务派遣方式(购买服务方式)聘用4名业务人员,具体负责提供相关业务咨询和业务办理,由市房地产管理服务中心管理。